Cechy

• Kredyt udzielany jest na określony okres.

• W czasie jego trwania dług jest spłacany w ratach.

• Kredytobiorca ma pewność, że dług się zmniejsza.

• Kredyt taki jest mniej korzystny z punktu widzenia zobowiązań podatkowych.

Kredyt hipoteczny liniowy spłacany jest w miesięcznych ratach należnych razem z miesięcznymi odsetkami od pozostałej części długu. Z tego powodu obciążenia są najwyższe w pierwszych latach trwania pożyczki - większe odsetki. Z biegiem czasu należne kwoty zmniejszają się, ponieważ zmniejsza się dług, a razem z nim odsetki. Skutkiem tego są także mniejsze korzyści podatkowe.

Klasyczne kredyty hipoteczne są obecnie udzielane bardzo rzadko. Jednak w niektórych przypadkach taka forma pożyczki nadal może być dobrym rozwiązaniem, na przykład w przypadku tzw. pożyczek, dla których obowiązuje trzecia kategoria podatkowa (Box III). Są to pożyczki, od których odsetek nie można odliczyć od podatku.

Cechy

• Kredyt udzielany jest na określony okres.

• W czasie jego trwania dług jest spłacany w ratach.

• Kredytobiorca ma pewność, że dług się zmniejsza.

• Kredyt taki jest mniej korzystny z punktu widzenia zobowiązań podatkowych.

Przez cały czas trwania hipoteki miesięczne obciążenia brutto pozostają na takim samym poziomie. Miesięcznie należna kwota określana jest terminem annuitetu. Jej części składowe zmienią się z biegiem czasu. Początkowo większą jej część stanowią odsetki, a mniejszą spłata długu. Później proporcje te ulegają zamianie. Pod koniec trwania hipoteki procent odsetek w należnej kwocie jest mniejszy niż procent spłacanego długu. Oznacza to także, że zmniejszają się korzyści podatkowe. Początkowo odliczenia podatkowe są duże, później stopniowo maleją. Co za tym idzie, miesięczne obciążenia netto wzrastają.

Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego liniowego, także ten rodzaj kredytu jest obecnie bardzo rzadko spotykany. Także i tu można jednak zauważyć, że może być on korzystny w przypadku pożyczek, dla których obowiązuje trzecia kategoria podatkowa (Box III).

Cechy

• Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.
• Stałe obciążenia miesięczne, składające się z odsetek i składki.

• Oszczędzana część składki zaliczana jest do pierwszej kategorii podatkowej (box I) i jest zwolniona z opodatkowania.

• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.

• Gwarancja spłaty hipoteki po zakończeniu jej trwania.

• Odsetki od długu hipotecznego określają (gwarantowaną) stopę zwrotu składki oszczędnościowej.

• Stała składka na ubezpieczenie na wypadek śmierci.

• Niezmienne rozgraniczenie pomiędzy kredytodawcą a ubezpieczycielem.

• Kwota z zaoszczędzonych składek jest zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków.

Kredyt oszczędnościowy pozwala na oszczędzanie za pomocą tzw. polisy oszczędnościowo-hipotecznej przeznaczonej na spłatę długu hipotecznego. Miesięczne obciążenia składają się z odsetek od długu i składki. Wysokość oprocentowania składki jest taka sama, jak oprocentowania długu hipotecznego. Po zakończeniu hipoteki kwota uzyskana z polisy jest równa długowi hipotecznemu. Kredyt oszczędnościowy połączony jest z ubezpieczeniem na wypadek śmierci.

Mały procent składki przeznaczany jest na taką składkę ubezpieczeniową. W przypadku śmierci hipoteka zostaje (częściowo) spłacona za pomocą kapitału z ubezpieczenia.

Cechy

• Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.

• Stałe obciążenia miesięczne, składające się z odsetek i składki.

• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.

• Po zakończeniu hipoteki zostaje ona (częściowo) spłacona za pomocą kapitału z ubezpieczenia.

• Kwota z zaoszczędzonych lub inwestowanych składek jest zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków.

• Często obowiązują odsetki 3%, dające możliwość większej stopy zwrotu.

• Rozgraniczenie pomiędzy kredytodawcą a ubezpieczycielem jest dowolne.

Kapitał gromadzony jest za pomocą tradycyjnego ubezpieczenia na życie. W większości przypadków oprocentowanie oszczędzanego kapitału nie może być niższe niż 3%. Jest to tzw. oprocentowanie stałe. Pozwala ono na zgromadzenie 60% do 70% wysokości kwoty długu hipotecznego w chwili zakończenia hipoteki lub w przypadku śmierci ubezpieczonego. Na ubezpieczenie odprowadzana jest składka o stałej wysokości z należnych obciążeń.

Zazwyczaj stopa zwrotu, jaką oferuje ubezpieczyciel, jest wyższa niż 3%, co pozwala na zgromadzenie większego kapitału. W ten sposób, w chwili zakańczania hipoteki zazwyczaj jest on wystarczający na spłatę całości długu hipotecznego.

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego z ubezpieczeniem na życie gromadzenie kapitału jest (częściowo) zależne od osiągniętej stopy zwrotu. Z tego powodu nie jest możliwe dokładne założenie kwoty, jaka zostanie zgromadzona.

Cechy

• Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.

• Stałe obciążenia miesięczne, składające się z odsetek i składki.

• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.

• Po zakończeniu hipoteki zostaje ona (częściowo) spłacona za pomocą kapitału z ubezpieczenia.

• Kwota z zaoszczędzonych lub inwestowanych składek jest zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków.

• Stopa zwrotu nie jest gwarantowana, ale zależna od wyników inwestycyjnych.

• Całość oszczędzanego kapitału inwestowana jest w jednostki swobodnie wybierane przez ubezpieczonego.

• Bardzo elastyczna konstrukcja pozwala na wprowadzanie zmian w czasie trwania hipoteki.

• Rozgraniczenie pomiędzy kredytodawcą a ubezpieczycielem jest dowolne.

Miesięczne obciążenia składają się ze składki o uprzednio ustalonej wysokości.

W przypadku nowoczesnego kredytu hipotecznego z ubezpieczeniem na życie istnieje możliwość dokonania wyboru z różnych możliwości inwestycyjnych. Z tego powodu kredyt ten jest czasem niesłusznie nazywany inwestycyjno-hipotecznym. Składka oszczędnościowa przeznaczana jest na zakup jednostek w jednym lub kilku funduszach inwestycyjnych.

Procent oszczędzanej składki może w czasie trwania hipoteki ulegać zmianie. Poza tym możliwe jest dokonywanie zmian w sposobie inwestowana tej części składki. Wysokość zgromadzonego kapitału końcowego zależna jest więc od wszystkich powyższych decyzji.

Często stopa zwrotu części oszczędzanej jest wyższa niż np. w przypadku hipoteki oszczędnościowo-hipotecznej, jednak nie ma tu gwarancji zgromadzenia kwoty koniecznej do spłaty długu. W przypadku tego rodzaju hipotek istnieje jednak także możliwość, że zaoszczędzony zostanie kapitał większy niż wysokość długu hipotecznego. Ma to określone skutki fiskalne po zakończeniu hipoteki. Zgromadzony kapitał nie podlega opodatkowaniu do maksymalnej wysokości równej długowi hipotecznemu lub innej, określonej w przepisach prawnych. Od kwoty zgromadzonej powyżej tej wysokości, konieczne jest odprowadzenie podatku.

Cechy

• Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.

• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.

• Stałe obciążenia miesięczne, składające się z odsetek i składki.

• Po zakończeniu hipoteki zostaje ona (częściowo) spłacona za pomocą kapitału z ubezpieczenia.

• Kwota z zaoszczędzonych lub inwestowanych składek jest zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków.

• Stopa zwrotu nie jest (zależnie od wyboru) gwarantowana, jest gwarantowana częściowo lub w całości.

• Składki inwestowane są w jednostki swobodnie wybierane przez ubezpieczonego, m.in. fundusze inwestycyjne.

• Bardzo elastyczna konstrukcja pozwala na wprowadzanie zmian w czasie trwania hipoteki i daje możliwość przenoszenia środków zaoszczędzonych na ubezpieczeniu do środków inwestowanych i na odwrót.

• Niezmienne rozgraniczenie pomiędzy kredytodawcą a ubezpieczycielem.

• Składki określane są na podstawie tzw. ‘zasady uniwersalnych ubezpieczeń na życie’.

Miesięczne obciążenia składają się ze składki o uprzednio ustalonej wysokości.

Stosunek pomiędzy składką na ubezpieczenie na wypadek śmierci (składka ubezpieczeniowa) a składką na gromadzenie kapitału (składka oszczędnościowa) ustalany jest każdorazowo na dany miesiąc. Wysokość składki ubezpieczeniowej zależna jest od wieku i wysokości kapitału wymaganego w przypadku śmierci. Im większa kwota została oszczędzona, tym mniejsza kwota pozostaje do ubezpieczenia. Im dłużej trwa ubezpieczenie, tym mniejsza kwota podlega ubezpieczeniu. Dzięki temu składka ubezpieczeniowa zazwyczaj może być relatywnie niska i większa część kapitału zostaje zaoszczędzona.

Kredyt hipoteczny hybrydowy łączy nowoczesną hipotekę z ubezpieczeniem na życie z hipoteką oszczędnościową. Podobnie, jak w przypadku kredytów hipotecznych z ubezpieczeniem na życie, składka inwestowana jest w różne fundusze inwestycyjne. Określane jest to jako inwestowanie w jednostki. Jednak, podobnie jak w przypadku kredytu oszczędnościowego, cześć składki można przeznaczyć na fundusz hipoteczny. Fundusz taki zarządzany jest przez kredytodawcę. Kredytobiorca otrzymuje gwarancję stopy zwrotu zainwestowanych składek, której wysokość jest taka sama, jak odsetki od długu hipotecznego.

Kredytobiorca może w każdej chwili samodzielnie dokonać podziału środków pomiędzy inwestowanie a oszczędzanie. Ubezpieczyciel może pobierać opłaty za koszty takich zmian.

Cechy

• Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.

• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.

• Kapitał na spłatę nie jest gromadzony za pomoca ubezpieczenia.
• Możliwa jest jednorazowa lub okresowa inwestycja w akcje.

• Zazwyczaj obowiązkowe jest zawarcie dodatkowego ubezpieczenia na wypadek śmierci.

• Zgromadzony kapitał zaliczany jest do trzeciej kategorii podatkowej (box III).

• Możliwość wpływu na stopę zwrotu poprzez zakup i sprzedaż akcji.

Ponieważ kapitał na spłatę długu hipotecznego nie jest gromadzony za pomocą ubezpieczenia, nie jest konieczne płacenie składki ubezpieczycielowi. Obciążenia hipoteczne składają się z odsetek od długu hipotecznego i ewentualnie inwestowanej kwoty. Może być to jednorazowa i/lub okresowa inwestycja w fundusz. Czasem swobodny wybór możliwości inwestowania ograniczony zostaje przez kredytodawcę i wyboru można dokonać wyłącznie z określonych funduszy inwestycyjnych. Kapitał gromadzony za pomocą kredytu inwestycyjnego zostaje opodatkowany zgodnie z zasadami trzeciej kategorii podatkowej (box III). Oznacza to konieczność zapłaty 1,2% podatku od średniego kapitału w skali roku. Urząd skarbowy ustala średnią stopę zwrotu na 4%, która opodatkowana zostaje stawką 30%. Kwota wolna od podatku w trzeciej kategorii podatkowej (Box III) wynosi 19.698,- € na osobę (2006). Kredyt inwestycyjny daje dużą swobodę, wiąże się z nim jednak ryzyko, że po zakończeniu hipoteki zgromadzony kapitał nie będzie wystarczający na spłatę długu hipotecznego. Można stwierdzić, że wysoka stopa zwrotu wiąże się z wysokim ryzykiem. Istotny jest wybór strategii, która w największym stopniu odpowiada profilowi inwestycyjnemu kredytobiorcy.

Cechy

• Brak rat, wyłącznie odsetki.

• Przez trzydzieści lat możliwe jest korzystanie z maksymalnych odliczeń podatkowych.

• Kwota pożyczki nie może być wyższa od określonego procentu wartości nieruchomości.

• Czasem obowiązkowe jest zawarcie ubezpieczenia na wypadek śmierci.

• Istnieje możliwość płacenia rat, nie wyższych jednak niż 10% początkowej wysokości długu rocznie.

Wadą takiego rodzaju hipoteki jest brak zabezpieczenia spłaty długu hipotecznego i ubezpieczenia spłaty długu. W niektórych przypadkach nie jest to jednak konieczne, np. jeżeli wartość domu jest wystarczająca. (Częściowo) niespłacany kredyt hipoteczny może być także dobrą propozycją do osób, które planują sprzedaż domu w późnym wieku. Rozwiązanie to pozwala na korzystanie z maksymalnych ulg podatkowych przez trzydzieści lat. Zawarcie tego rodzaju kredytu najczęściej możliwe jest do określonej wartości domu. Czasem istnieje zobowiązania zawarcia ubezpieczenia na wypadek śmierci. Kredyt ten często łączony jest z innymi rodzajami kredytów hipotecznych, ponieważ pozwala to na zmniejszenie obciążeń miesięcznych.

Cechy

• Stały kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym, dzięki czemu odsetki są niższe niż w przypadku ‘normalnego’ kredytu konsumpcyjnego.

• Elastyczne pożyczanie i spłacanie.

• Alternatywa dla pożyczek konsumpcyjnych.

• W określonych przypadkach możliwe jest pożyczenie kwoty przekraczającej wartość nieruchomości.

• Odsetki długu hipotecznego są odliczane od podatku wyłącznie jeżeli pieniądze zostają przeznaczone na zakup, renowację lub konserwację nieruchomości.

Ten rodzaj kredytu hipotecznego daje dużą swobodę. Nie ma określonego schematu spłaty. Od roku 2001 nie jest możliwe odliczanie od podatku odsetek od pożyczek konsumpcyjnych. Jeżeli rachunek kredytowy przy kredycie hipotecznym wykorzystywany jest na cele konsumpcyjne, także nie jest więc możliwe skorzystanie z odliczeń podatkowych. Jest to możliwe, jeżeli pieniądze te wykorzystane zostają na zakup nieruchomości, ewentualnie jej renowację lub prace konserwacyjne.

Cechy

•  Brak obowiązku spłaty długu w czasie trwania hipoteki.

• Stałe obciążenia miesięczne, składające się z odsetek i wkładu na rachunek oszczędnościowy.

• Kapitał na rachunku oszczędnościowym zaliczany jest do pierwszej kategorii podatkowej (box I) i jest zwolniony z opodatkowania
• Duże korzyści z tytułu możliwych odpisów podatkowych.
• Gwarancja spłaty hipoteki po zakończeniu jej trwania.
• Odsetki od długu hipotecznego określają (gwarantowaną) stopę zwrotu rachunku oszczędnościowego.
• Możliwość zawarcia dodatkowego ubezpieczenia na wypadek śmierci, jeżeli wymaga tego kredytodawca.
• Rozgraniczenie pomiędzy kredytodawcą a ubezpieczycielem jest dowolne. Ubezpieczenie na wypadek śmierci najczęściej można zawrzeć u innego ubezpieczyciela.
• Kwota zaoszczędzona na rachunku jest zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków.

W przypadku kredytu hipotecznego-oszczędnościowego z rachunkiem bankowym kapitał oszczędzany jest na tzw. (zablokowanym) rachunku oszczędnościowym przeznaczonym na spłatę długu hipotecznego. Miesięczne obciążenia składają się z odsetek od długu i wkładu na rachunek oszczędnościowy, ewentualnie powiększonych o składkę dodatkowo zawartego ubezpieczenia na wypadek śmierci. Oprocentowanie rachunku jest takie samo jak wysokość odsetek od długu hipotecznego. W chwili zakończenia hipoteki kwota na rachunku oszczędnościowym jest taka sama, jak wysokość długu hipotecznego.

Istnieje możliwość zawarcia dodatkowego ubezpieczenia na wypadek śmierci, także u innego ubezpieczyciela, co pozwala na uzyskanie optymalnej relacji pomiędzy ceną a jakością.